Как купить квартиру у двух собственников?

Содержание

Покупка квартиры у двух собственников: вся суть

Как купить квартиру у двух собственников?

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

Общая собственность: причины возникновения

Приватизация квартиры на нескольких человек определяет нескольких хозяев.

Чаще всего общая собственность на объект недвижимости – это следствие совместного приобретения двумя или более лицами такого объекта. Хотя эта причина не единственная и законодательство допускает пребывание жилья в общей собственности по причине некоторых других обстоятельств:

  • в случае приватизации квартиры на нескольких человек;
  • при покупке супругами квартиры в период брака;
  • при наследовании объекта жилой недвижимости несколькими наследниками.

Эти причины являются основанием для полного распоряжения гражданами их имуществом, но только сообща. В понятии общая собственность выделяют две ее составляющие:

  1. долевая – при этом доли в недвижимом имуществе каждого из совладельцев четко определены и являются чаще всего равнозначными;
  2. совместная – жилье имеет нескольких владельцев, доли которых не выделены. Чаще всего это происходит при приобретении квартиры в браке и регистрации ее на кого-то из супругов.

При совместном владении имуществом можно заключить между владельцами договор о выделении долей каждого из них и заверить его нотариально. Таким образом, совместное владение станет долевым.

Если в недвижимости выделена конкретная доля, ее можно реализовать. В совместной же собственности продать можно только общую площадь.

 Покупка квартиры по частям

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

  • Проверить всю документацию продавца.
  • Получить согласие второго собственника на продажу.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

  • объект продажи (квартира, комната);
  • местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
  • жилая и общая площадь;
  • этаж, где находится квартира;
  • кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек.

Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

В 2019 году нотариального согласия от второго супруга не требуется в случае:

  1. составленного брачного контракта, который четко регламентирует единоличное право одного из супруга на данную недвижимость;
  2. квартира досталась лицу по наследству;
  3. недвижимость была подарена с оформлением соответствующего договора.

В этих случаях второй супруг не может претендовать на данную квартиру.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Если в числе собственников собственников ребенок

В том случае, когда одним из собственников является ребенок, не достигший возраста совершеннолетия, понадобится разрешающий документ от органов опеки и попечительства. Выдаваться он будет родителям, либо законному представителю. Точно также придется поступать даже при продаже доли в жилье, если ребенок значится, как один из собственников.

На практике, чаще всего такие сделки встречаются при покупке квартиры, которая ранее была приобретена за счет средств материнского капитала.

 Права несовершеннолетних

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.

Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

Особый вид долевой собственности – коммунальная квартира

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

  1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
  2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

  • Правомочности действий продавца.
  • Отсутствии обременений на жилплощадь.
  • Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
  • Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Заключение

Покупка квартиры у двух собственников не вызовет трудностей, если заранее изучить данный вопрос.

Главное – это опираться на четкий и конкретный алгоритм действий.

Что же касается сделок при количестве собственников, превышающем одного, единственное, что будет нужно, это согласие всех, причастных к объекту лиц.

Помните, что законом предусмотрены варианты разрешения любых споров, а вопрос человеческого фактора – это единственное, что может помешать совершить удачную сделку.

Приобретение квартиры в строящемся доме

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования.

Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке.

А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик.

В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.

Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Источник: https://vseodome.club/pokupka/pokupka-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov-v-2018-v-ipoteku-notarius-osobennosti-po-dvum-dogovoram.html

Покупка квартиры у двух собственников в 2019 году

Как купить квартиру у двух собственников?

Чаще всего квартира находится не в единоличной собственности, а принадлежит нескольким лицам. О том, каковы особенности покупки квартиры у двух собственников в 2019 году, поговорим ниже.

Что нужно обязательно знать покупателю

Совместное владение недвижимости – это, скорее, норма, нежели исключение. Причинами, почему два человека оказались совладельцами квартиры, могут быть:

  • покупка квартиры во время брака;
  • получение жилья в наследство несколькими людьми;
  • приватизация супругами своей квартиры;
  • приобретение жилья несколькими людьми одновременно и т.д.

Имеется два вида такой собственности:

  • долевая – ситуация, когда доли четко распределены между собственниками;
  • общая – доли не распределены, но каждый собственник не может распоряжаться недвижимостью без согласия второго.

Каждый из типов владения имеет свои особенности, которые необходимо учитывать покупателю. Если приобретать жилье у долевых собственников, то потребуется включить каждого из них в договор или даже составить с каждым из них отдельное соглашение. Если же распорядителями имущества являются несколько людей, объединенных общей собственностью, то договор составляется с одним из них, но остальные должны дать свое согласие.

Также «общие» собственники могут заранее распределить свои доли и продать их по отдельности или в рамках одного договора.

Проверка квартиры: берегись мошенника

Перед тем, как окончательно договариваться о цене и прочих аспектах договора купли-продажи, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту, а также убедится, что все собственники согласны с продажей.

Так, при приобретении квартиры у супругов нужно:

  • проверить, есть ли официально оформленное согласие на продажу со стороны второго супруга;
  • если в числе собственников есть ребенок, то затребовать разрешение органов опеки;
  • если доля принадлежит недееспособному, также потребуется разрешение от опеки.

При проверке юридической чистоты нужно:

  • проверить сведения, находящиеся в свидетельстве о праве собственности – там всегда указывается количество сособственников и соотношение их долей;
  • заказать выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что жилье не находится под обременением, например, под ипотекой, или под арестом;
  • запросить у собственника нотариально заверенное разрешение на продажу от других лиц, имеющих приоритетное право выкупа (для коммунальных квартир);
  • посмотреть на сайте приставов, не ведется ли исполнительное производство в отношении продавца;
  • уточнить на сайте суда, не является ли продавец ответчиком по имущественному спору.

Только когда вы убедитесь, что никаких проблем с приобретаемой квартирой нет, можно переходить к оформлению покупки.

Приобретение у долевых собственников

Скачать образец договора покупки квартиры у двух собственников

Если владельцами недвижимости являются два собственника, и у каждого выделена доля, то при продаже целой квартиры они являются независимыми продавцами. Но работать с ними по двум договорам не нужно, несмотря на то что, в принципе, это допускается. Лучше составить одно соглашение, в котором указаны роли всех троих – двух продавцов и одного покупателя.

В договоре приводятся данные обоих свидетельств о собственности – каждого продавца по отдельности. Технически это выглядит, как если каждый владелец доли продает ее независимо от другого.

Но иногда составления двух договоров не избежать – например, когда продавцы находятся в разных регионах или принципиально не общаются друг с другом. В таком случае покупатель сможет купить долю у одного собственника, а затем – у другого. Согласия второй стороны не требуется в любом случае.

Кроме того, один из владельцев может выписать через нотариуса доверенность на право продажи своей доли. Тогда покупатель взаимодействует только с одним продавцом: тот продает ему одновременно свою долю и второго сособственника по доверенности.

Если собственники владеют жильем совместно

Скачать образец договора согласия супруга на продажу квартиры

Совместная собственность обычно образуется, когда жилье покупают супруги, состоящими в официальном браке. Фактически владельцем жилья является только один из них – на которого оформлялась квартира.

Но если недвижимость приобретена в браке, то при отсутствии согласия второго супруга продать ее не представляется возможным.

Иначе действия участников сделки расцениваются как мошенничество, и любой суд расторгнет незаконную сделку.

Согласие оформляется на специальном бланке и заверяется нотариусом.

Единственное исключение из правила – если супруги заключили между собой брачный договором, в котором оговорено, что только один из них является полноправным собственником и может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.

Кроме того, совместная собственность может возникнуть у наследников и близких родственников, если квартира приобреталась в ипотеку и один из них выступал созаемщиком. Так что, если у продавца есть родственники, необходимо заручиться их согласием.

Особенности покупки, если собственник – ребенок или недееспособный

Если продавцами являются родители, а в числе обладателей доли есть ребенок, то купить такое жилье просто не удастся. Чтобы выкупить такую недвижимость, родителям сначала придется заручиться согласием в органах опеки.

В свою очередь, чиновники дадут разрешение на продажу, если только ребенку предоставляется одновременно доля в другом имуществе. Таким образом, реально купить такую недвижимость только при проведении альтернативной сделки.

Чаще всего ребенок становится владельцем доли, если жилье приобреталось за материнский капитал. Поэтому проверьте, не была ли оформлена ипотека и снято ли обременение. Иначе при проведении сделки можно столкнуться с неприятными «сюрпризами».

Если в числе собственников находится гражданин, признанный судом недееспособным, то другому владельцу жилья также надо будет заручиться согласием органов опеки.

Также следует уделить внимание моменту выписки. Лучше, если детей и недееспособных граждан выпишут до продажи жилья. Это никак не помешает регистрации передачи права собственности, но в будущем могут возникнуть сложности с выпиской.

Как покупается коммунальная квартира

Если же покупатель желает приобрести комнату в коммуналке, то ситуация несколько сложнее. Комната в такой квартире часто оформляется в общую собственность жильцов, например, мужа и жены. Но в квартире имеются места общего пользования – туалет, кухня, прихожая. Данную площадь необходимо распределить по долям.

Это производится у нотариуса с общего согласия всех собственников, в том числе владельцев других комнат. Кроме того, остальные жильцы должны дать письменное согласие на продажу комнаты, так как они имеют приоритетное право выкупа. Это делается опять-таки у нотариуса.

Как составляется договор

Форма договора приобретения квартиры у двух собственников в целом не отличается от обычной. Единственное различие – в качестве продавца будут указаны два лица. Потребуется расписать, какова доля каждого из них, а также привести их личные данные.

В договоре необходимо указать следующие сведения:

  • место составления соглашения и текущая дата;
  • наименование документа;
  • данные о покупателе и продавцах, включая их паспортные данные, адрес проживания и телефон для связи;
  • данные о размере и стоимости долей, принадлежащих обоим собственникам;
  • адрес расположения недвижимости;
  • характеристики объекта – площадь, количество комнат, этаж и т.д.;
  • кадастровый номер квартиры;
  • стоимость жилья;
  • сколько средств уже было передано собственникам по предварительному договору в качестве аванса или задатка;
  • способ и порядок оплаты (например, наличными, путем межбанковского перевода, с использованием банковской ячейки и т.д.);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

В конце ставятся дата и подписи всех трех участников сделки: двух продавцов и одного покупателя.

Таким образом, покупка квартиры у двух собственников – достаточно обычная правовая процедура. Покупателю лишь необходимо убедиться, что второй владелец недвижимости согласен ее продавать и заручиться письменными подтверждениями этого.

Сложности возникают, если вторым собственником является ребенок – но они должны разрешаться родителями несовершеннолетнего. Форма договора не отличатся от стандартной, только вместо одного продавца указываются оба.

Надобности составлять два отдельных договора нет.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

Особенности покупки квартиры у двух собственников

Как купить квартиру у двух собственников?

Большинство граждан в течение жизни сталкиваются с таким ответственным делом, как приобретение объекта недвижимости в собственность.

Своими особенностями обладают все разновидности этой сделки, особенно покупка квартиры у двух собственников.

Обо всех нюансах купли-продажи недвижимого объекта, находящегося в общей собственности двух или более людей, будет рассказано в нижеследующей статье.

В каких формах собственности может находиться объект недвижимости?

Покупателю при приобретении недвижимости у двух собственниках точно знать, в какой форме общей собственности находится квартира. Поскольку и при долевой, и при совместной собственности есть свои особенности.

Гражданское законодательство предусматривает собственность совместную и долевую. При таком виде, как долевая собственность, каждому из собственников принадлежит своя часть жилого помещения. И он свободно ей распоряжается, даже продать свою долю без согласия другого собственника.

А вот при совместной собственности все гораздо сложнее, поскольку все собственники имеют на квартиру равные права в рамках владения, пользования и распоряжения. И продажа квартиры возможна только по согласованию всех собственников.

Зачастую совместную собственность переводят в долевую через нотариуса, для более простого распоряжения недвижимостью.

Для возникновения общей собственности обоих видов существует всего четыре основания: когда существует соглашение нескольких граждан на приобретение квартиры, когда недвижимость приобретается состоящими в браке лицами, при наследовании по завещанию или по закону, в случае приватизации на нескольких собственников.  

На какие моменты стоит обратить внимание приобретателя при заключении сделки по купле-продаже недвижимости, если у нее не один собственник?

Риски при покупке недвижимости существуют всегда. Покупка квартиры у двух собственников – не исключение. Тем более, что не всегда все собственники прописаны в регистрационных документах. Но даже не собственники могут создать определенные проблемы, ведь не все их категории можно выписать.

Обязательно необходимо попросить выписку из домовой книги (полную, а не сокращенную), чтобы иметь представление обо всех прописанных лицах. Еще продавец должен озаботиться выпиской этих прописанных лиц. Покупатель вправе требовать такой выписки. Снятие регистрации подтверждается справкой из соответствующей управляющей организации.

Либо же цена квартиры должна быть существенно уменьшена, при наличии обременения в виде зарегистрированных в ней лиц.

Неприятным сюрпризом для покупателя будет возвращение второго собственника из «мест, не столь отдаленных». Частенько попадаются случаи подобного обмана приобретателя. Для этого и нужно получать сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Часто несведущие граждане задаются вопросом, а сколько договоров нужно заключать при сделке с участием двух собственников? Согласно нормативно-правовым актам, заключение сделки по двум договорам не требуется. Просто со стороны продавца будут фигурировать два владельца. Но соглашение будет составляться одно.

При заключении любой сделки купли-продажи, необязательно у двух собственников, нужно убедиться, что квартира не находиться в залоге, не арестована, отсутствуют арендные отношения. Для этого необходимо требовать от продавца выписку из реестра соответствующих прав на недвижимость. Она представит покупателю достаточно полную информацию.

Каковы тонкости покупки квартиры, оформленной в долевую собственность?

Как уже указывалось выше, при долевой собственности каждому дольщику принадлежит свой фрагмент жилого объекта. Поэтому, как правило, они оба выступают продавцами по соглашению, реализуя каждый свою часть квартиры.

При этом договор составляется один, но персональные данные будут прописываться в нем для обоих собственников. Каждый из владельцев должен представить свое свидетельство о постановке его права собственности на регистрационный учет, поскольку общего свидетельства в этом случае не существует.

Именно данный документ удостоверить право продавца на отчуждение своей доли.

При этом, квартира в договоре прописывается единым целым, а не отдельными долями.

ВНИМАНИЕ !!! Если в качестве обеспечения сделки предоставляется задаток, то он производится не единым платежом, а отдельными – каждому собственнику (пропорционально принадлежащей доле).

Обязательно внесение задатка должно быть оговорено отдельным соглашением.

Чтобы впоследствии внесение задатка продавцом не отрицалось, покупатель вправе потребовать от него расписку в получении суммы задатка.

При долевой собственности один из владельцев может делегировать свои полномочия по продаже сособственнику. Но это будет возможно при наличии правильно составленной доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

На это покупатель тоже должен обратить пристальное внимание, чтобы потом не оказалось, что сособственник свою долю продавать не собирался.

В этом случае сделка может быть признана недействительной и, чтобы вернуть свои деньги, внесенные за неправомерно проданную квартиру, покупателю придется изрядно «попотеть» и понести дополнительные расходы (например, на привлечение квалифицированного юриста).

Кроме того, договор купли-продажи квартиры, оформленной в долевую собственность, обязательно должен заверить нотариус. Цена такого заверения будет выше, чем при продаже квартиры одним собственником. Если договор не пройдет процедуру нотариального удостоверения, новый владелец впоследствии не сможет обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы

Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли.

Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.

В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору.

Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет.

Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.

Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.

Возможно ли приобретение квартиры у двух собственников на средства материнского капитала?

Безусловно, возможно, никаких препятствий к приобретению квартиры за материнский капитал законодатель не устанавливает. Но, как правило, стоимость жилья существенно превышает размер материнского капитала, поэтому требуется доплата из личных средств.

При использовании материнского капитала на улучшении жилищных условий требуется выполнение всех обязательных действий, предусмотренных законов (приобретение недвижимости только на территории РФ, оформление собственности и на детей, и на родителей и т.д.).

Если собственность на квартиру – долевая, то возможно одну ее часть оплатить материнским капиталом, а другую – персональными средствами.

Каким образом производится покупка квартиры у двух собственников в ипотеку?

Да, такая процедура вполне стандартна и не запрещена законом. В правила покупки недвижимости в ипотеку 2019 год существенных изменений не внес. Обязательной составляющей ипотечного кредитования является страхование (жизни и здоровья берущего ипотечный кредит, самой квартиры и страхование от возможных рисков, связанных с ограничением права собственности).  

Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?

Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность).

Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю.

Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.

Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.

Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.

Можно ли продать квартиру, если вторым собственником является ребенок?

Закон не устанавливает прямого запрета подобного рода сделок, но ставит их в зависимость от ряда обстоятельств.

Во-первых, несовершеннолетний до 14 лет в договоре вообще не участвует. А вот шестнадцатилетние лица уже вполне самостоятельно могут заключить подобный договор.

Во-вторых, необходимо заручится поддержкой органов опеки и попечительства. Здесь органы социальной защиты населения могут долго сопротивляться, приводя те или иные аргументы.

Ведь жилье взамен продаваемого должно быть не только не хуже, но и гораздо лучше (площадь – равная или больше, количество комнат – такое же, развитая инфраструктура, сады и парки, школы и детские сады и т.п.

) Дотошно рассмотрев все характеристики нового помещения, орган опеки и попечительства принимает решение о предоставлении согласия или по отказу в таком разрешении.

ВНИМАНИЕ !!! При наличии несовершеннолетних (собственников и жильцов) процедура купли-продажи усложняется. А в некоторых случаях и вообще приводит к недействительности сделки.

Поэтому, если достоверно известно о регистрации на жилой площади несовершеннолетнего, лучше отказаться от подобной покупки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-dvukh-sobstvennikov

Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Как купить квартиру у двух собственников?
Г. Алексеев Автор статьи

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

  • совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
  • долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 — Москва

+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества.

Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров.

Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже.

Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время.

Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Почему возникает общая собственность?

И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.

Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:

  • Покупка двумя людьми;
  • Приватизация на несколько человек;
  • Унаследование несколькими лицами;
  • Покупка в браке.

Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:

  1. Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
  2. Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).

Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой.  Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют. Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.

Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям. Исходя из этих оснований, формируются и нюансы покупки квартиры у 2-х собственников.

Нюансы при покупке квартиры у двух «долевых» собственников

Если у квартиры два собственника, у каждого из которых по доле, то продавцом должны выступать они оба, если осуществляется продажа целой квартиры. С таким же успехом один из владельцев может реализовать свою долю, на это разрешения второго собственника не требуется.

В случае если осуществляется покупка целой квартиры, находящейся в долевой собственности, то у продавцов должно быть два свидетельства о собственности – на каждого из них. Это значит, что продавать они будут как бы каждый свою долю.

  Здесь важно обратить внимание на договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны уже не два, как в случае с одним собственником, а три лица – покупатель и два продавца.

Составлять два договора – с каждым по отдельности –  не требуется, необходимо лишь указать обоих в одном документе купли-продажи.

Скачать договор при покупке квартиры у двух собственников (образец/бланк).

В процессе покупки необходимо обратить внимание и на договор задатка. Там обязательно также прописываются оба собственника, и сумма задатка делится пополам – на каждого. Расписки составляются обязательно в письменной форме каждым из продавцов, которые пишут о том, что получили задаток (в пропорциональной части).

Может существовать другой вариант покупки квартиры, без присутствия другого собственника. В этом случае ее продает один и собственников, но у него обязательно должна быть нотариальная доверенность от другого владельца, по которой он вправе осуществлять продажу самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников

Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца.

Ведь если имущество приобретено в браке, то без его согласия осуществить покупку не представляется возможным. А если и представляется, то это будет уже мошенничество. В таком случае пострадавшее лицо может обратиться в суд, в течение 1 года, с иском, и ему вернут его законные метры.

Поэтому, наличие согласия супруга обязательно – в первую очередь в этом должен быть заинтересован покупатель, дабы не остаться у разбитого корыта. Такое согласие должно быть не только получено в письменной форме, но заверено нотариально, что в дальнейшем убережет от вопросов.

При регистрации квартиры в регистрационной палате это согласие обязательно предъявляется.

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Можно обойтись без согласия супруга в случае, если есть брачный договор, в котором четко прописано, что покупаемая квартира принадлежит продавцу, и его супруг на нее не имеет прав.

Таким же действием обладает договор дарения, а также имущество, полученное путем наследования собственника – здесь никаких притязаний на недвижимость супруг не имеет, его согласие не требуется.

В любом случае, заключается договор купли-продажи с одним собственником, но следует убедиться в наличии у него подтверждающих документов на право единоличной продажи.

Но квартира, находящаяся в совместной собственности, предполагает не только брак. Поэтому, при продаже объекта необходимы нотариально заверенные согласия всех собственников квартиры.

Если одним из собственников квартиры является ребенок

Что делать, если одним из собственников покупаемой квартиры является ребенок? Здесь совсем недостаточно согласия его родителей или опекунов.

Для того чтобы приобрести имущество, принадлежащее двум владельцам, один из которых – несовершеннолетний, нужно получить соответствующее согласие у органов опеки.

Разрешение, естественно, получают родители или опекуны, но покупатель должен удостовериться в том, что такие разрешения получены. Иначе сделку могут в дальнейшем признать незаконной.

Также стоит посмотреть на перечень лиц, прописанных в квартире. Если там прописан ребенок, это тоже является своего рода препятствием к покупке. Просто так выписывать его нельзя, запрещают органы опеки. Поэтому, стоит убедиться, что несовершеннолетних детей в этом списке нет. А если есть, стоит дождаться того момента, когда его оттуда выпишут и пропишут по другому адресу.

Разновидность общей долевой собственности: коммунальная квартира

​С коммунальными квартирами дело обстоит несколько иначе. Там тоже могут быть как два собственника, так и больше. Коммунальная квартира относится к общей долевой собственности, где распределение долей происходит согласно площадям занимаемых комнат.

Но существуют и места общего пользования – коридор, кухня, санузел – являющиеся, соответственно, общим имуществом, которое также должно быть распределено по долям.

Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать.

Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.

К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли.

То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу. Отказы должны быть письменными.

Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав. Поэтому наличие этих документов необходимо четко проконтролировать при покупке.

В случае если получить отказ самого собственника невозможно по каким-либо причинам, его необходимо оповестить, послав письмо с уведомлением о вручении. После такого извещения должен пройти месяц, и только затем квартиру можно продать.

Если у вас остались какие-либо вопросы по покупке квартиры у двух и более собственников, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.